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Unser Geschäftsführer Simon Malster, der kürzlich den Verkauf eines Hotels in Saas Fee abgeschlossen hat, erläutert den Prozess und gibt einige Tipps, die Ihnen helfen werden, wenn Sie ein Hotel kaufen oder verkaufen möchten.
Wir haben vor kurzem ein Hotel in Saas Fee verkauft, und es war wahrscheinlich der längste und komplizierteste Verkauf des Jahres. Ich dachte, es würde Hotelbesitzern, die verkaufen wollen, und Kunden, die kaufen wollen, helfen, wenn ich aus dieser Erfahrung schöpfe und einige der Punkte hervorhebe, die sich aus dieser Transaktion ergeben haben.
Wie so oft hatte die Eigentümerin das Hotel jahrelang geführt, und nun wollten sie und ihr Mann sich zur Ruhe setzen. Ihre Tochter ist in ihren 20ern und wollte das Geschäft nicht übernehmen. Unser Auftrag lautete, an eine Einzelperson zu verkaufen, die ihren Platz einnehmen und weiter im Betrieb arbeiten würde, oder an eine Hotelgesellschaft, die einen Manager einsetzen würde.
Sie hatten das Hotel zwei Jahre zuvor "verkauft", aber der Verkauf war gescheitert. Dieses Mal waren sie zielstrebiger und stimmten zu, dass wir Einzelheiten über das Hotel auf unserer Website aufführen. Hier zeigt sich ein häufiges Problem: Oft will der Eigentümer weder das Personal noch die Gäste darauf aufmerksam machen, dass das Hotel zum Verkauf steht. Wenn wir es nicht auf unserer Website zeigen können, schränkt das unsere Möglichkeiten ein, es zu verkaufen. Ich sage meinen Kunden immer, dass es am besten ist, die Ware ins Schaufenster zu stellen". Wenn es Ihnen mit dem Verkauf ernst ist, dann unterschreiben Sie einen ordentlichen Verkaufsauftrag und erlauben Sie dem Makler, Werbung zu machen.
Da das Grundstück größer war, als es sich die meisten Privatpersonen leisten konnten (über 10 Mio. m²), war es für eine Hotelgesellschaft immer interessanter. Ich wurde von einem Hotelier kontaktiert, der bereits ein Hotel in einem anderen Ort in der Schweiz hatte. Ich hatte viele Jahre zuvor in diesem Hotel gewohnt und wusste, dass das Hotel in Saas Fee gut zu ihnen passen würde.
Ein Berater hatte jedoch eine Liste mit mehr als zehn Hotels erstellt, die sie in Betracht zogen. Bevor sie eines von ihnen besuchten, wollten sie "die Zahlen" sehen. Da das Hotel als fortbestehendes Unternehmen verkauft werden sollte, war die Buchführung sehr wichtig, und der Käufer wollte nicht nur die Jahresabschlüsse, sondern auch die Managementkonten mit einer vollständigen Aufschlüsselung der Einnahmen (Restaurant, Bar und Hotel) und aller Ausgaben sehen. Wir raten Hoteliers immer, alle diese Informationen bereitzuhalten und auf dem neuesten Stand zu halten, da dies immer die ersten Informationen sind, nach denen der Käufer fragt.
In einigen Fällen sind die Konten nicht besonders wichtig. Wir haben ein anderes Hotel in Saas Fee zu verkaufen, das wegen COVID seit zwei Wintern geschlossen ist. Da das Hotel ohnehin renovierungsbedürftig ist, ist die Buchhaltung von vor 2 oder 3 Jahren nicht sehr hilfreich. In diesem Fall sind Marktinformationen wichtig, und oft kann das Fremdenverkehrsamt helfen, dem Käufer eine Vorstellung vom Tourismusmarkt und -potenzial zu vermitteln. Einige Hotels werden verkauft, um in Wohnungen umgewandelt zu werden, so dass es noch wichtiger ist, Architektenpläne und eine gültige Baugenehmigung zu haben.
Nachdem wir einige Fragen zu den Konten beantwortet hatten, machte der Berater einen ersten Besuch. Nach diesem Besuch kam das Hotel in die engere Wahl, so dass der Hotelier selbst kam, um es sich anzuschauen. Dann begannen die Verhandlungen.
Wenn ich ein Chalet verkaufe, können die Verhandlungen ein paar Tage dauern, aber es gibt nicht viele Variablen, nur den Preis, die Möbel und ein Datum für die Fertigstellung/Übergabe. Bei einem Hotel gibt es viel mehr Variablen. Die erste ist die Struktur des Verkaufs. Wird der Eigentümer nur das Objekt verkaufen? Oder werden die Anteilseigner (falls das Hotel einer Gesellschaft gehört) nur die Anteile verkaufen? Der Verkauf der Anteile ist für den Eigentümer steuerlich vorteilhaft und oft auch für den Käufer (vor allem, wenn er andere Hotels in einer Holdinggesellschaft hat). Es ist aber auch komplizierter, da der Käufer eine Due-Diligence-Prüfung sowohl der Immobilie als auch des Unternehmens, dem sie gehört, durchführen muss. Buchhalter und Anwälte müssen sich vergewissern, dass das Unternehmen einwandfrei ist und keine versteckten Verbindlichkeiten hat. Das alles braucht Zeit und kostet Geld.
Und dann ist da noch der Übergabetermin. Es ist immer besser, die Übergabe am Ende der Skisaison durchzuführen als zu Weihnachten! Je nachdem, wann das Geschäft abgeschlossen wird, kann es also zu Verzögerungen bei der Abwicklung kommen.
Das war hier der Fall. Der Preis und die groben Bedingungen für den Verkauf waren im Dezember fast festgelegt, aber es machte für keine der Parteien Sinn, den Transfer bis zum Ende der Skisaison abzuschließen. Covid machte das zu einem größeren Problem als sonst. Es war unmöglich vorherzusagen, wie sich das Hotel in diesen verbleibenden Monaten entwickeln würde. Sie hatten bereits ein Covid-Darlehen von der Regierung aufgenommen und ihre Versicherung in Anspruch genommen, aber würden sie vor dem Verkauf weitere Forderungen stellen und weitere Kredite aufnehmen müssen? Dies könnte enorme Auswirkungen auf die Bilanz haben, und da die Käufer nicht nur den Vermögenswert, sondern auch die Bilanz kaufen, musste eine Formel entwickelt werden, um dies in den endgültigen Preis, den sie zahlten, einzubeziehen. Das ist kompliziert, aber man hat sich auf eine Formel geeinigt, und ich glaube, es ist das erste Mal, dass ich eine Immobilie verkauft habe, ohne den Preis zu kennen!
Wenn die Saison gut lief, würde der Preis steigen, aber wenn sie floppte, würde auch der Preis steigen. Der Verkäufer musste ein gewisses Risiko auf sich nehmen - konnte er seine Skigebiete offen und rentabel halten, wenn die Pandemie in Europa wütete und die Regierungen über die Schließung von Skigebieten diskutierten? Wie sich herausstellte, war die Schweiz das einzige Land, das seine Skigebiete für Übernachtungsgäste offen hielt. Die internationalen Reiseverbote traten Ende Dezember in Kraft, und es sah so aus, als würde die Hotelbranche einen Schlag erleiden. Glücklicherweise verließen die Schweizer die Städte, um die Berge zu genießen, der Schnee war gut und die Hotels waren voll.
Mit dem Fortschreiten der Saison entwickelte sich auch die Transaktion. Obwohl ein endgültiger Verkauf noch nicht vereinbart worden war, begann der Käufer mit der Due-Diligence-Prüfung der Immobilie. Er übermittelte eine "Liste der anzufordernden Dokumente" in Form einer Excel-Tabelle, in der er über 60 Dokumente anforderte. Dazu gehörte alles, von Boden- und Gebäudekontaminationsberichten (z. B. Asbest) über Energieberichte bis hin zum Unfallbuch.
Der Eigentümer sagte mir, es würde Wochen dauern und er sei sehr beschäftigt, da es jetzt Februar sei und das Hotel ausgebucht sei. Es dauerte noch ein paar Monate, um alle Dokumente zu bearbeiten, und dann wurden die Geschäftsbedingungen und der Kaufvertrag unterzeichnet.
Das war im April, aber die Saison war noch nicht beendet, so dass die Eigentümer das Hotel weiter betreiben und dann einen weiteren Monat warten mussten, um die Bücher abzuschließen und die Zahlung zu erhalten. In dieser Zeit musste der neue Eigentümer die Übernahme des Geschäftskredits von der Bank abschließen, die die Verkäufer in Anspruch genommen hatten. Es bestand eine Grundsatzvereinbarung mit der Bank, die jedoch noch vom Kreditausschuss abgesegnet werden musste. Ende Mai war die Transaktion schließlich abgeschlossen und wir erhielten die Verkaufsprovision!
Wir erhalten viele Anfragen zu Hotels von Käufern, die sich selbst als Hoteliers sehen, und einige erwägen den Kauf eines Chalets, um es als Bed-and-Breakfast-Unterkunft zu betreiben. Hier sind einige allgemeine Ratschläge, die sie vielleicht hilfreich finden.
Wenn Sie ein Hotel als Investition kaufen und nicht beabsichtigen, es selbst zu betreiben, gelten alle üblichen Regeln, die für den Kauf eines Unternehmens gelten. Sie müssen natürlich die Buchhaltung, den Markt und die Belegungsraten für das Resort sowie die Immobilie selbst und ihr Potenzial untersuchen.
Ein Hotel ist von den üblichen Schweizer Immobilienvorschriften ausgenommen, so dass Sie es als Investition kaufen können, sofern es von einer Person mit den erforderlichen Qualifikationen betrieben und verwaltet wird. Sie dürfen jedoch kein Wohneigentum kaufen, es sei denn, es ist zum Verkauf an einen Ausländer zugelassen. Die üblichen Vorschriften schränken auch ein, wie lange Sie sich dort aufhalten können, und wenn Sie es als Unternehmen betreiben, müssen Sie es als solches anmelden. In der Schweiz ist es also kompliziert, ein Chalet zu kaufen und es als B&B zu betreiben - viel einfacher ist es, es einfach wochenweise an Touristen zu vermieten. Wenn Sie EU-Bürger sind, haben Sie mehr Möglichkeiten, ein B&B in Frankreich oder Österreich zu kaufen und zu betreiben.
Ich wurde gebeten, das Hotel in Saas Fee zu verkaufen, da ich dort seit über 20 Jahren Immobilien verkaufe und die Gegend gut kenne. Wir haben noch drei weitere Hotels in diesem Ort zu verkaufen. Eines ist auf unserer Website...
Das Carpe Diem wäre ein großartiges Boutique-Hotel für einen neuen Eigentümer, der ein wenig in es investieren würde. Es ist seit über 18 Monaten wegen Covid geschlossen worden. Es befindet sich im Zentrum des Ortes, aber in einer ruhigen Lage abseits der Hauptstraße. Die Vorbesitzer haben einige Teile des Hotels modernisiert und einen örtlichen Architekten gebeten, Pläne für eine Erweiterung zu entwerfen. Es hat gutes Potenzial. Ich habe es an den jetzigen Eigentümer verkauft, kenne also die Geschichte.
Saas Fee ist ein Ort, an dem sich ein Boutique-Hotel gut machen würde (wie das Belmont, das kürzlich renoviert wurde, beweist).
In den letzten Jahren hat sich die Hotellandschaft in Saas Fee stark verändert und es wurde viel in die Top-Hotels Capra, Walliserhof und den Schweizerhof investiert. Mehrere der 3*-Hotels wurden in Wohnungen umgewandelt und verkauft (Derby, Britannia, Berghof, Astoria, Imseng, Metropole und Walser). Ich weiß von zwei oder drei weiteren Hotels, die dieses Jahr den gleichen Weg einschlagen werden. Es gibt also jetzt weniger Konkurrenz für die verbleibenden Hotels!
Ich würde also das Carpe Diem empfehlen, wenn Sie ein Nischenhotel aufbauen wollen. Die beiden anderen Hotels werden derzeit beide erfolgreich als Hotels betrieben. Das eine hat einen Preis von etwa 3,5 Mio. und das andere von etwa 10 Mio. Quadratmetern.
Wenn Sie weitere Informationen wünschen, setzen Sie sich bitte mit uns in Verbindung und bitten Sie um ein Gespräch mit mir - Simon Malster - ich werde Ihnen gerne weiterhelfen.
