Der Schweizer Kaufprozess

Ich verkaufe seit über 35 Jahren Immobilien in der Schweiz, aber selbst ich bin immer wieder überrascht, wenn ich etwas Neues erfahre. Das liegt zum Teil daran, dass sich die Regeln oft ändern können, aber auch die Regionen haben unterschiedliche Regeln und selbst innerhalb der Kantone legen manche Notare sie unterschiedlich aus. 

Ich dachte, es würde unseren internationalen Kunden, die mit dem Prozess nicht vertraut sind, helfen, wenn ich das Verfahren für den Kauf einer Immobilie aus dem Wiederverkauf oder einer neuen Immobilie außerhalb der Planung im Detail darlege. Wir verkaufen die meisten Immobilien im Wallis, zu dem Ferienorte wie Verbier, Crans Montana, Saas Fee und Zermatt gehören. Daher gelten diese Hinweise für das Wallis, können aber von anderen Kantonen leicht abweichen. Wenn ein internationaler Käufer, der nicht in der Schweiz ansässig ist, eine Immobilie im Wallis kauft, sind die folgenden Schritte zu beachten.

Der Notar 
Wenn Sie sich auf den Kauf einer Immobilie geeinigt haben, müssen Sie zunächst einen Notar bestellen. Ein Notar ist sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig und muss in dem Kanton, in dem die Immobilie liegt, registriert sein.

In der Regel wird der Makler oder der Bauträger einen Notar vorschlagen, der effizient arbeitet, fließend Englisch spricht und bereit ist, die Dokumente für den Käufer zu übersetzen, was Teil seiner Dienstleistung ist. Oft wird der Notar ausgewählt, weil er mit dem Dossier vertraut ist, da er bereits einen früheren Kauf abgewickelt hat.  



Die Ausländergenehmigung 
Die wichtigste Aufgabe des Notars ist die Beschaffung einer Kaufgenehmigung für Ausländer. In einigen Urlaubsorten erteilt die Gemeinde keine Kaufgenehmigung für Ausländer. Ein Ausländer erhält zum Beispiel keine Genehmigung für den Kauf einer Zweitwohnung in Zermatt, kann aber in Verbier frei kaufen. Wenn der Ausländer in der Schweiz wohnt, kann er möglicherweise in Zermatt kaufen, aber nur, wenn er Staatsangehöriger eines EU-Landes ist. Ich habe Sie gewarnt: Es ist kompliziert!

Es gibt zwei Arten von Aufenthaltstiteln für Ausländer: allgemeine und besondere.

Wenn es sich um ein neues Bauvorhaben handelt, muss der Notar ein "Kontingent" beantragen, d. h. eine allgemeine Genehmigung. In der Regel handelt es sich dabei um die Genehmigung, dass von beispielsweise 20 neuen Wohnungen 15 als Zweitwohnungen an Ausländer verkauft werden dürfen.  

Wenn es sich um einen Weiterverkauf handelt, der bereits im Besitz eines Ausländers ist, muss der Notar nur noch die Sondergenehmigung beantragen. Die Bewilligungen werden vom Kanton erteilt, müssen aber auch vom Bund in Bern genehmigt werden.  

Andere Dokumente 
Im Falle eines Neubaus oder der Umwandlung einer bestehenden Immobilie oder eines Hotels in mehrere Wohnungen muss der Architekt den Rechtstitel in einzelne Titel für jede Wohnung aufteilen. Er wird eine Vereinbarung erstellen, die den Anteil des gesamten Gebäudes und jeder Wohnung an den Nebenkosten regelt und die Arbeitsvereinbarungen zwischen den Eigentümern und dem Verwalter festlegt.

In den französischsprachigen Gebieten wird dieses Dokument als PPE und im deutschen Teil als SWTE bezeichnet. Diese Dokumente sind sehr detailliert und es kann mehrere Wochen oder länger dauern, sie fertigzustellen und zu registrieren. Der Notar kann die Ausländergenehmigung erst dann beantragen, wenn dies geschehen ist, aber wenn die PPE / SWTE registriert ist, kann der Notar die allgemeine und die spezielle Genehmigung gleichzeitig beantragen, um die Dinge zu beschleunigen.

Der Notar wird den Erwerber bitten, ein Formular mit seinen persönlichen Daten und das Antragsformular für Ausländer auszufüllen und eine Kopie seines Reisepasses zu schicken.



Die Reservierungsvereinbarung 
In einigen Fällen, insbesondere wenn Sie eine Immobilie von einem Bauträger kaufen, wird dieser oder sein Makler Sie auffordern, eine Reservierungsvereinbarung zu unterzeichnen und eine Anzahlung zu leisten. Die Bedingungen dieser Vereinbarungen und die Höhe der Kaution variieren, aber oft müssen Sie an den Makler oder den Verkäufer zahlen, da der Notar eine Kaution erst dann annehmen darf, wenn die Ausländergenehmigung eingegangen ist. 

Es gibt strenge Vorschriften, die die Größe von Immobilien, die an Ausländer verkauft werden können, auf 200 m2 Nettowohnfläche und eine Grundstücksfläche von höchstens 1.000 m2 begrenzen. Wenn es sich um eine große Immobilie handelt, auch wenn sie bereits einem Ausländer gehört, muss der Architekt, der sie ursprünglich gebaut hat, möglicherweise eine "Bestatigung" unterzeichnen, die bestätigt, dass sie den m2-Vorschriften entspricht.

Der Notar kann auch den Verkäufer und den Käufer auffordern, die Pläne zu unterzeichnen, insbesondere wenn es sich um eine große Immobilie, einen Neubau oder den Umbau eines Hotels handelt. Beim Kauf eines Neubaus oder einer frisch renovierten Immobilie unterzeichnen die Parteien außerdem eine technische Beschreibung, in der der im Verkaufspreis enthaltene Ausbaustandard angegeben ist.  

Die Hypothek 
Während Sie auf die Ausländergenehmigung warten, sollten Sie Ihre Hypothek abschließen. Die Schweizer Banken haben unterschiedliche Kreditvergabekriterien und -praktiken, und wir sind immer wieder erstaunt über die seltsame und ständig wachsende Liste der Länder bzw. Situationen, die die Banken auf der schwarzen Liste haben. 

Wer hätte gedacht, dass Schweizer Banken nicht gerne Kredite an Australier vergeben? Oder an Amerikaner? Aber normalerweise finden wir eine Lösung. Ein Makler hat eine Bank gefunden, die Kredite an Australier vergibt, und eine der großen Banken vergibt Kredite an Amerikaner, die nicht in den USA ansässig sind. Eine lokale Bank vergibt Kredite an US-Bürger, wenn diese im Kanton Wallis kaufen. 

Nachdem Sie Ihre Hypothek erhalten haben, müssen Sie nun die Papiere unterschreiben. Einige der kantonalen und kleineren Banken verlangen, dass der Kreditnehmer alle Dokumente persönlich in der Bank in der Schweiz unterzeichnet. Bei den größeren internationalen Banken können Sie die Unterschrift auch in einer Filiale in Ihrem Heimatland leisten oder sogar digital unterschreiben.

Die Kaufvertragsurkunde
Wenn der Notar die spezielle Ausländergenehmigung erhält, haben Sie 30 Tage Zeit, um die notarielle Verkaufsurkunde zu unterzeichnen. Wird sie nicht innerhalb dieser Frist unterzeichnet, verfällt die Genehmigung und der Notar muss eine neue beantragen. Wenn das Kontingent für einen Neubau erhalten wurde, kann der Käufer die Anzahlung und die Abschlagszahlungen an den Notar leisten. 

Der Kaufvertrag muss persönlich im Notariat unterschrieben werden, aber Verkäufer und Käufer unterschreiben jetzt aus der Ferne. Als ich vor über 30 Jahren mit dem Verkauf von Immobilien in der Schweiz begann, waren sowohl der Verkäufer als auch der Käufer anwesend, und nach der Unterzeichnung gingen alle Anwesenden mit dem Notar in ein Café auf einen Kaffee oder ein Bier, je nach Tageszeit. Heutzutage schickt Ihnen der Notar eine Vollmacht per E-Mail, aber Sie müssen das Original per Post zurückschicken.



Das Fertigstellungsdatum 
Die Parteien können ein "Fertigstellungsdatum" vereinbaren, das entweder der Zeitpunkt sein kann, an dem der Käufer den vollen Kaufpreis bezahlt hat, oder im Falle eines Neubaus/einer Renovierung, wenn die Immobilie fertiggestellt worden ist. Im Falle eines Weiterverkaufs wird im Kaufvertrag häufig angegeben, dass der Käufer 30 Tage ab dem Datum der Unterzeichnung Zeit hat, den Restbetrag des Kaufpreises zu zahlen. 

Garantien
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die älter als 20 Jahre ist, muss der Verkäufer eine Bescheinigung eines qualifizierten Elektrikers vorlegen, aus der hervorgeht, dass die elektrische Anlage geprüft und genehmigt wurde. Das schweizerische Recht erlegt dem Verkäufer weitere Verpflichtungen und Garantien auf, die sich vor allem auf das absichtliche Verschweigen von versteckten Mängeln beziehen. 

Geld und Schlüssel 
Verkäufer gehen oft davon aus, dass sie den Verkaufserlös erhalten, sobald der Verkauf "abgeschlossen" ist, und Käufer gehen davon aus, dass sie die Schlüssel erhalten. In der Schweiz ist das nicht immer der Fall, wenn der Käufer oder der Verkäufer Ausländer sind.

Handelt es sich bei dem Käufer um einen Ausländer, so hat der Bund (Bern) trotz der kantonalen Bewilligung 30 Tage Zeit, Einspruch zu erheben. Der Verkauf ist also erst dann wirklich "abgeschlossen", wenn diese 30-Tage-Frist abgelaufen ist und der Eigentumswechsel im Grundbuch vermerkt wurde. Die Grundbuchämter werden von den kantonalen Behörden verwaltet, und es kann mehrere Wochen dauern, bis der Eigentumswechsel eingetragen ist. Im Kanton Wallis dauert es derzeit etwa 6-8 Wochen.

Da diese beiden Schritte in der Praxis eine Formalität sind, erklärt sich der Verkäufer häufig bereit, die Schlüssel zu übergeben, wenn der Käufer die Immobilie vollständig bezahlt hat.

Handelt es sich bei dem Verkäufer um einen Ausländer, so muss er mit der Auszahlung des Verkaufserlöses warten, bis alle rechtlichen Formalitäten erledigt sind (wenn der Käufer ein Ausländer ist). Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, dafür zu sorgen, dass der Verkäufer alle fälligen Steuern bezahlt, so dass er 5 % des Verkaufserlöses einbehält, auch wenn die Übertragung der Immobilie bereits registriert wurde. Wenn er sicher ist, dass alles bezahlt wurde, gibt er die letzten 5 % frei.



Sonst noch etwas? 
Zu beachten ist auch, dass das im Grundbuch eingetragene Verkaufsdatum auf das Datum der Unterzeichnung des Kaufvertrags zurückdatiert wird (und nicht auf das Datum, an dem er vom Grundbuchamt bearbeitet wird). Dies kann wichtig sein, wenn Sie die Immobilie weiterverkaufen wollen, denn ein ausländischer Verkäufer kann (im Kanton Wallis) erst dann weiterverkaufen, wenn er die Immobilie 5 Jahre lang besessen hat.

Der Notar kann für Sie eine Sondergenehmigung für den Verkauf vor Ablauf der 5 Jahre beantragen. Diese wird in finanziellen Härtefällen, bei Scheidung oder Krankheit erteilt, aber Sie dürfen nicht mit Gewinn verkaufen.

Irgendwelche Tipps? 
Ja. Gehen Sie nicht davon aus, dass die Dinge in der Schweiz genauso funktionieren wie in Ihrem Heimatland. Viele Kunden fragen uns immer noch, ob es sich um "leasehold" oder "freehold" handelt, ohne sich darüber im Klaren zu sein, dass wir nur in England ein solch lächerliches System haben! Ich habe Wörter wie "Austausch" und "Fertigstellung" verwendet, die ebenfalls englische Begriffe sind, aber in der Schweiz eine andere rechtliche Bedeutung und andere Konsequenzen haben. Und schließlich sollten Sie einen guten Makler beauftragen, der das System gut kennt und Ihnen helfen kann, es zu verstehen!