Österreich FAQs

Welche Kaufmöglichkeiten gibt es in Österreich?

Zweite Heimat

Wenn Sie es vorziehen, Ihre Immobilie nicht zu vermieten, können wir Ihnen eine kleine Auswahl von Immobilien anbieten, die über eine seltene "Zweitwohnungsgenehmigung" verfügen, was bedeutet, dass Sie nicht zur Miete verpflichtet sind.

Vollständig verwaltet

Einige der größeren Erschließungsanlagen bieten einen vollständig verwalteten Vermietungsservice an, bei dem der Bauträger mit einem Reiseveranstalter zusammenarbeitet, der alle Ihre Vermietungen effizient abwickelt, wenn Sie Ihre Immobilie nicht nutzen. Sie zahlen Ihnen ein vierteljährliches oder monatliches Einkommen und kümmern sich um Ihre gesamte Buchhaltung. Manchmal bieten die Reiseveranstalter eine garantierte Mieteinnahme für einen bestimmten Zeitraum. 

Flexible Vermietung 

Wenn Sie die persönliche Nutzung Ihrer Immobilie maximieren möchten und auf der Suche nach völliger Flexibilität sind, dann ist eine Immobilie mit einer flexiblen Mietoption perfekt. Sie können Ihre Immobilie entweder über einen örtlichen Reiseveranstalter oder privat vermieten. Wenn Sie sich für einen Reiseveranstalter entscheiden, wirbt dieser für Ihre Immobilie, verwaltet Ihre Online-Buchungen, empfängt Ihre Gäste und kümmert sich um die Wäsche und Reinigung Ihrer Immobilie. Wenn Sie sich für die Privatvermietung entscheiden, können Sie eine eigene Website erstellen, um Ihre Immobilie zu bewerben, oder auf einem Ferienvermietungsportal inserieren, oder Sie können privat an Freunde und Verwandte vermieten.

Können EU-Bürger in Österreich Immobilien kaufen?

Ja, EU-Bürger können in jedem der neun Bundesländer Österreichs eine Ferienimmobilie kaufen, und das Verfahren ist sehr einfach.

Können Nicht-EU-Bürger in Österreich Immobilien kaufen?

Obwohl es technisch möglich ist, ist es äußerst selten, dass Immobilien in Österreich für Nicht-EU-Bürger zur Verfügung stehen.

Einige wenige Immobilien haben den sehr seltenen Status eines "Zweitwohnsitzes" und sind für Nicht-EU-Bürger verfügbar, aber sie befinden sich nur in kleinen Dörfern im Bundesland Salzburg.

Dies sind die einzigen Immobilien, die wir derzeit für Nicht-EU-Bürger anbieten

Fast alle Immobilien stehen nur EU-Bürgern zur Verfügung. Wenn Sie also keinen EU-Pass haben, sollten Sie sich stattdessen für einen Kauf in Frankreich oder der Schweiz entscheiden.

Können Nicht-EU-Bürger im Namen eines Unternehmens Immobilien in Österreich kaufen?

Es ist für Nicht-EU-Bürger nicht möglich, die Vorschriften zu umgehen, indem sie im Namen eines Unternehmens kaufen. Nicht-EU-Bürger können nur dann im Namen eines EU-Unternehmens kaufen, wenn mehr als 50 % der Anteilseigner ihren Wohnsitz in der EU haben.

Können Nicht-EU-Bürger Immobilien in Lech oder Tirol kaufen?

Selbst für Österreicher ist es schwierig, in Lech oder St. Anton eine Immobilie zu kaufen (abgesehen von einer reinen Anlageimmobilie)> Für Nicht-EU-Bürger ist es nicht möglich, eine Immobilie in Tirol, Vorarlberg oder Salzburg zu kaufen.

 Wie läuft der Kaufprozess für den Erwerb einer Immobilie in Österreich ab?

1. Das Verfahren für den Kauf einer Immobilie in Österreich ist sehr einfach. Der Notar handelt sowohl im Namen des Käufers als auch des Verkäufers. Der Notar erstellt den Kaufvertrag und alle für die Übertragung des Eigentumsrechts erforderlichen Dokumente.
2. Beim Kauf einer Immobilie müssen sowohl der Käufer als auch der Verkäufer zum Notar gehen, um den Kaufvertrag in dessen Anwesenheit zu unterzeichnen.
3. Der Käufer muss die Vollmacht entweder zu einem Notar (nicht zu einem Rechtsanwalt) in seinem Wohnsitzland bringen, um seine Unterschrift beglaubigen zu lassen, und (im Vereinigten Königreich) wird der Notar das Dokument an die ausländische Behörde weiterleiten, um es zu legalisieren". Alternativ können die Dokumente auch bei der österreichischen Botschaft unterzeichnet und gleichzeitig legalisiert werden.

Wie hoch sind die Anschaffungskosten beim Kauf einer Immobilie in Österreich?

Die Kaufkosten für den Erwerb einer Immobilie in Österreich betragen ca. 6,6 % des Bruttokaufpreises. Hinzu kommt eine Maklerprovision von 3 % netto plus 20 % MwSt., also insgesamt ca. 10 %. Die Notargebühren betragen 1,5 bis 2 % netto plus 20 % MwSt. und die Gerichts- und Verwaltungskosten belaufen sich auf etwa 400 EUR. Der Käufer muss die Notargebühren nach Unterzeichnung des Kaufvertrags bezahlen.

Die Gebühren werden wie folgt berechnet:

• Grunderwerbssteuer 'Stamp Duty' - 3,5% des Bruttopreises
• Eintragung in das Grundbuch - 1,1% des Bruttopreises
• Notargebühren - zwischen 1,5 und 2% des Bruttopreises
• Gerichtskosten, Verwaltungsgebühren - ca. 150 Euro

Welche Baugarantien gibt es?

Für alle neu errichteten österreichischen Immobilien gilt eine 30-jährige Baugarantie für alle versteckten Mängel, und die Bauträger gewähren in der Regel eine zweijährige Garantie für Einrichtungsgegenstände.

Welche Zahlungsschritte gibt es beim Immobilienkauf in Österreich?

Neubauten werden in Etappen bezahlt, und alle Zahlungen werden über den Notar abgewickelt, der als Treuhänder für Ihr Geld fungiert. Die Raten werden auf ein Kundenkonto überwiesen, und die Zahlungen für die einzelnen Bauabschnitte werden erst dann an den Bauträger freigegeben, wenn ein unabhängiger Sachverständiger die einzelnen Bauabschnitte geprüft und offiziell beim Notar abgezeichnet hat.

Die Zahlungen für den Kauf sehen in der Regel wie folgt aus:

• 15% bei Beginn der Bauarbeiten
• 35% nach Fertigstellung des Rohbaus und des Daches
• 20% bei Fertigstellung von Sanitär- und Elektroinstallationen
• 12% nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster
• 12% bei Fertigstellung der Immobilie
• 4% bei Schlüsselübergabe
• 2 % nach drei Jahren (oder nachdem der Bauträger dem Erwerber eine Bankgarantie oder Versicherung gewährt hat)

Wie sieht der Bauzeitplan aus?

In den Alpen wird nur in den Sommermonaten gebaut, denn in den Wintermonaten ist der Boden gefroren und mit Schnee bedeckt. Aus diesem Grund optimieren die Bauträger in den Alpen ihren Bauzeitplan und stellen in der Regel ein Apartmenthaus oder mehrere Chalets in einer Sommersaison fertig.

Der Vorteil für die Käufer besteht darin, dass sie im Winter ihren Kaufvertrag unterzeichnen können, um sich ihre Immobilie zu sichern, aber in der Regel erst im Frühjahr mit den Abschlagszahlungen beginnen müssen.

Kann ein Ausländer eine Hypothek für den Kauf einer Immobilie in Österreich aufnehmen?

Ja. Die österreichischen Banken finanzieren bis zu 60 % des Kaufpreises, und die Darlehenslaufzeit beträgt in der Regel zwischen 15 und 25 Jahren. Es ist auch möglich, Hypotheken mit festen Zinssätzen für 1 oder 5 Jahre aufzunehmen.

Welche Vorteile ergeben sich für EU-Bürger, wenn sie eine Immobilie in Österreich im Namen eines Unternehmens kaufen?

• Kauf einer Immobilie mit mehreren Partnern - Wenn Sie eine Immobilie mit mehr als zwei Eigentümern kaufen möchten, ist der Kauf im Namen einer Gesellschaft eine gute Option.
• Steuerfreie Eigentumsübertragungen - Eigentum kann steuerfrei übertragen werden (z. B. an Kinder oder Enkelkinder), indem Anteile übertragen werden.

Wie hoch sind die Kosten für den Kauf auf den Namen eines Unternehmens in Österreich?

Die Kosten für die Gründung eines EU-Unternehmens beginnen bei etwa 2000 €, und Sie müssen eine jährliche Wartungsgebühr von etwa 1000 € zahlen.

Wie viel Mieteinnahmen kann ich erwarten?

In den französischen, schweizerischen und österreichischen Alpen schwanken die Mietrenditen in der Regel zwischen 3 % und 5 %, abhängig von Faktoren wie dem Ort, der Lage der Immobilie innerhalb des Ortes (Ski-in-Ski-out-Immobilien erzielen Spitzenmieten) und der Qualität der Immobilie. 

Wie hoch sind die jährlichen Betriebskosten für eine österreichische Immobilie?

Die Kosten einer Chaletanlage oder eines Mehrfamilienhauses werden in der Regel anteilig auf die Eigentümer aufgeteilt, je nach Größe ihrer Immobilie.

Als grober Richtwert für die Betriebskosten einer Immobilie gelten etwa 5 - 7 Euro pro m2/Monat. Dies würde die Kosten für Schneeräumung, Müllabfuhr, Wassergebühren, Gebäudeversicherung und örtliche Grundsteuer, Reinigung und Beleuchtung der Gemeinschaftsbereiche, Gartenpflege usw. abdecken.

Diese Kosten umfassen nicht Ihren persönlichen Verbrauch an Heizung und Strom, da dieser je nach Nutzung der Immobilie variiert.

Wenn Sie eine Immobilie mit umfangreichen Freizeiteinrichtungen wie Schwimmbädern und Spas kaufen, können diese Kosten auf etwa 7-11 pro m2/Monat steigen.

Muss ich meine österreichische Immobilie vermieten?

Die meisten Ferienhäuser in Österreich sind mietpflichtig, d. h. der Eigentümer muss sie vermieten. In den meisten Häusern ist ein gewisser persönlicher Gebrauch erlaubt, aber in einigen Siedlungen kann er ziemlich eingeschränkt sein.

Steuervorteile - wie bekomme ich die Mehrwertsteuer zurück?

Die Vermietung Ihrer Neubauimmobilie kann steuerliche Vorteile mit sich bringen, da es möglich ist, einen Teil oder die gesamte Mehrwertsteuer auf Ihren Kauf zurückzufordern, was einen Rabatt von bis zu 20 % bedeutet. Um diesen Mehrwertsteuerrabatt in Anspruch nehmen zu können, müssen Sie Ihre Immobilie professionell vermieten und über einen Zeitraum von 20 Jahren einen Gesamtgewinn nachweisen.

Um die Steuer zurückzufordern, müssen Sie sich für die Mehrwertsteuer registrieren lassen und in einigen Fällen den Bruttopreis zahlen und dann die Steuer zurückfordern. Dies dauert in der Regel zwei bis drei Monate, und Ihnen wird ein Steuerberater zugewiesen, der Sie dabei unterstützt. Bei Bedarf ist es möglich, einen Überbrückungskredit für die Mehrwertsteuer zu erhalten. Manchmal haben die Bauträger bereits alles für Sie geregelt, so dass Sie nur den Nettopreis zahlen müssen.  

Welche jährlichen Steuern muss ich zahlen?

Jeder, der in Österreich eine Immobilie vermietet, muss - unabhängig davon, ob er die Mehrwertsteuer zurückerstattet bekommt oder nicht - die Einkünfte am Ende des Jahres erklären und Einkommensteuer zahlen, wenn die Einkünfte über dem Freibetrag liegen.

Die Zinsen, die Sie für Ihre Hypothek zahlen, können mit den Mieteinnahmen verrechnet werden. Sie können auch 10 % der Kosten Ihres Möbelpakets pro Jahr als Abschreibung von Ihren Mieteinnahmen abschreiben.

Für Personen, die keine anderen steuerpflichtigen Einkünfte in Österreich haben, beträgt der Einkommensteuerfreibetrag pro Person und Jahr nur 2.330 Euro. Der Steuerfreibetrag für zwei Personen würde also 4.660 Euro betragen.

Ab einer bestimmten Höhe der Mieteinnahmen pro Jahr (33.000) ist eine Registrierung für die Mehrwertsteuer obligatorisch. Dies ist häufig der Fall, wenn Kunden mehr als eine Immobilie besitzen - auch wenn diese Immobilien zum Netto- oder Bruttopreis gekauft wurden. Liegen die jährlichen Mieteinnahmen unter 33.000 Euro und wurde die Immobilie nicht zum Nettopreis gekauft, muss auf die Mieteinnahmen keine Mehrwertsteuer gezahlt werden.

Wir empfehlen immer eine Auswahl an lokalen Steuerberatern, die Ihnen bei Ihren Steuererklärungen helfen. Der Steuerberater berechnet eine einmalige Gebühr für die Einrichtung Ihrer Registrierung (Preise erfragen Sie bitte direkt bei den Beratern), und die jährlichen Steuererklärungen kosten zwischen 600 und 900 Euro pro Jahr.

Tourismussteuer:
Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie von Ihren Gästen eine Tourismussteuer für die in Ihrer Immobilie verbrachten Nächte verlangen. Der Steuersatz variiert von Ort zu Ort, aber als grober Richtwert gilt, dass er zwischen 1 und 3 Euro pro Nacht und Person für jeden Gast über 14 Jahre beträgt.

Kapitalertragssteuer:
Die Kapitalertragssteuer in Höhe von 30 % wird auf alle Gewinne erhoben, die Sie durch den Verkauf einer Immobilie erzielt haben, doch können bei der Berechnung des Gewinns einige Abzüge vorgenommen werden.

Erbschaftssteuer:
In Österreich gibt es keine Erbschaftssteuer, da sie 2008 abgeschafft wurde.