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Simon Malster, Experte für Ski-Immobilien, erklärt, was Sie beim Kauf einer Immobilie in den Alpen beachten müssen
15 Apr, 2020 von Investors In Property
In dieser Woche sollte unser Geschäftsführer Simon Malster nach Belgien und in die Niederlande reisen, um Kunden zu treffen und ihr Interesse an einer alpinen Skiimmobilie zu besprechen. Aufgrund von Reisebeschränkungen infolge der Coronavirus-Pandemie konnte Simon nicht zu Kundenterminen reisen und führte stattdessen einige Anrufe und Zoom-Meetings mit Kunden durch.
Das hat uns zum Nachdenken gebracht. Da die weltweite Reisetätigkeit derzeit eingeschränkt ist, haben wir Simon gebeten, einige der am häufigsten gestellten Fragen aus seinen Treffen mit Kunden und seine üblichen Antworten zusammenzustellen.
Lesen Sie unten, was Simon zu sagen hatte - außerdem hat er hier einige kurze Videos zu diesem Thema aufgenommen.
Einführung
"Ich verkaufe seit über 30 Jahren in den Alpen. Damals war ich Anwalt und Partner in einer Kanzlei in London. Als einer unserer Schweizer Kunden, der Chalets in Verbier baute, mich fragte, ob ich ihm helfen würde. Da ich Ski fahre und gut Französisch spreche, ergriff ich die Chance, und so fing alles an. Das war 1986, das gleiche Jahr, in dem ich heiratete. Meine Frau Joanne arbeitet heute für Käufer, die einen Innenarchitekten für die Einrichtung und Ausstattung ihrer Immobilie benötigen."Investors in Property verkauft in über 60 Skigebieten in drei Ländern, der Schweiz, Frankreich und Österreich, und im Laufe von 30 Jahren habe ich die meisten von ihnen besucht und bin in vielen von ihnen auch Ski gefahren.
"Der Winter ist meine Reisezeit. Natürlich verbringe ich viel Zeit in den Alpen, aber seit vielen Jahren führe ich Einzelgespräche mit Kunden in allen großen europäischen Städten, in Dubai, Hongkong, Singapur - überall auf der Welt.
"Ich hätte diese Woche in Belgien und Amsterdam zu Kundenterminen sein sollen, aber das wurde wegen der Einschränkungen durch die Coronavirus-Pandemie abgesagt. Deshalb dachte ich, es wäre vielleicht ganz nützlich, ein kurzes Video zu drehen, in dem ich einige Fragen beantworte, die mir häufig gestellt werden, und einige Empfehlungen ausspreche, die Ihnen hoffentlich helfen, die perfekte Skiimmobilie zu finden.
"Manche Kunden wissen genau, was sie wollen. Vielleicht kehren sie Jahr für Jahr in ein Skigebiet zurück, das sie lieben, so dass wir treue Wengen-Kunden haben, die nur dort kaufen würden und selbst im Nachbarort Grindelwald nie einen Kauf in Betracht ziehen würden. Einige haben sich sogar auf einen bestimmten Ort in diesem Ferienort festgelegt, der ihnen gefallen würde. Von Verbier-Fans höre ich oft, dass sie nur Wohnungen in der Nähe des Medran oder ein Chalet in der Nähe von Le Rouge in Betracht ziehen.
"Manche Kunden denken, sie wüssten, was sie wollen, aber sie kontaktieren mich, um sich über andere Orte zu informieren, die vielleicht besser zu ihnen passen würden.
"Manche Kunden wissen nicht, was sie wollen und sind offen für Vorschläge, andere wiederum glauben zu wissen, was sie wollen, treffen sich aber mit mir, um herauszufinden, ob es andere Ferienorte gibt, die sie nicht kennen, die aber vielleicht besser zu ihnen passen.
"Also dachte ich, wir fangen mit einem leeren Blatt Papier an. Ich werde oft von denjenigen Kunden gefragt, die völlig offen für Ideen sind: was sind die Unterschiede zwischen dem Kauf in Österreich, der Schweiz und Frankreich?"
Finanzielle Fragen
"Die drei häufigsten Finanzfragen, die mir gestellt werden, sind die folgenden:"Wie hoch sind die Anschaffungskosten?
Österreich 6 %.
Frankreich 2,5 % für eine neue Immobilie, aber 7 bis 8 % für einen Wiederverkauf
Schweiz - 3% bis 3,8% je nach Standort der Immobilie
"Dies sind die Gesamtkosten für den Notar und die Steuern. Für die Eintragung einer Hypothek können zusätzliche Gebühren anfallen, und auch die Bank kann Einrichtungs- oder Bewertungsgebühren verlangen."
"Wie viel kann ich leihen?
Österreich 60%
Frankreich 80%
Schweiz 70%
"Jedes Land hat einige Beschränkungen. So sind beispielsweise Schweizer Banken sehr zurückhaltend bei der Kreditvergabe an US-Bürger, selbst wenn diese in Europa leben. Die kleineren, kantonalen Banken sind in der Regel die besten Kreditgeber und sehr flexibel. Französische Banken stellen viele Fragen und sind sehr streng, da sie durch Gesetze vor einer übermäßigen Kreditvergabe geschützt sind. Wir können Ihnen einen spezialisierten französischen Hypothekenmakler empfehlen, der Ihnen diese Aufgabe erleichtert. Lassen Sie es uns wissen, wenn wir ihn Ihnen vorstellen sollen."
"Welches Land hat die günstigsten Hypothekenzinsen?
Die Schweiz hatte in der Vergangenheit schon immer günstige Zinssätze, um zu verhindern, dass der Schweizer Franken zu stark wird. Derzeit liegen die Zinssätze zwischen 1% und 1,5%. Die Darlehen haben eine Laufzeit von 25 Jahren und sind flexibel, so dass Sie das Kapital zurückzahlen können, wann Sie wollen, obwohl es auch langfristige Festzinsen und andere Produkte gibt.
Die Stärke des Schweizer Frankens wird von meinen Kunden häufig als einer der Hauptgründe angeführt, warum sie sich für einen Kauf in der Schweiz entschieden haben. Ich werde darauf in einem anderen Video näher eingehen, aber es ist erwähnenswert, dass im Jahr 2005, als wir viele Chalets an britische Käufer verkauften, der Kurs bei 2,4 Sfrs pro Pfund lag und jetzt nur noch die Hälfte davon beträgt. Die Kunden, die damals gekauft haben, haben ihr Geld in Pfund Sterling verdoppelt."
Regeln und Vorschriften
"Wenn es um die Regeln und Vorschriften für den Kauf einer Skiimmobilie geht, sind die drei wichtigsten Fragen, die mir gestellt werden:"Kann ich jede Immobilie in jedem Skigebiet kaufen?
Kann ich auf den Namen einer Firma kaufen?
Gibt es irgendwelche Einschränkungen, wie viel ich meine Immobilie nutzen kann?
"Bei diesen Fragen ist es einfacher, sie nach Ländern zusammenzufassen:
"Frankreich ist der wilde Westen der Alpen und hat fast keine Regeln. Es macht keinen Unterschied, ob Sie Franzose oder Bürger eines anderen Landes sind, es ist das Gleiche. Sie können kaufen, was Sie wollen. Sie können in Ihrem eigenen Namen oder im Namen einer Firma kaufen. Die meisten Immobilien haben den Status eines Zweitwohnsitzes, d. h. Sie können die Immobilie so oft nutzen, wie Sie möchten, und sind nicht verpflichtet, sie zu vermieten.
"Österreich steht Käufern aus fast allen Ländern offen, aber viele Regionen erlauben den Kauf nur, wenn Sie sich bereit erklären, Ihre Immobilie zu vermieten, wenn Sie sie nicht nutzen. In einigen Urlaubsorten, vor allem in Tirol, wie z. B. in St. Anton, kann man also keine Immobilie mit Zweitwohnsitzstatus kaufen. Der Umfang der persönlichen Nutzung ist von Ort zu Ort unterschiedlich, aber wenn Sie arbeiten oder Kinder in der Schule haben, werden Sie immer mehr Wochen haben als Sie Urlaub haben.
"In der Schweiz gibt es seit den 1960er Jahren Beschränkungen, um die Zahl der Ausländer, die Immobilien kaufen, zu begrenzen und sie darauf zu beschränken, Wohnimmobilien nur in touristischen Gebieten zu erwerben. Es gibt eine föderale Regelung, die für das ganze Land gilt und die Ausländer darauf beschränkt, nicht mehr als 1.000 m2 Land und ein Chalet von bis zu 200 m2 Nettowohnfläche zu kaufen, aber in der Praxis ist es möglich, größere Chalets zu kaufen.
"Dann hat jeder Kanton seine eigenen Regeln, und im Allgemeinen sind die französischsprachigen Gebiete wie das Wallis liberaler als die deutschsprachigen Gebiete. Zum Beispiel gibt es in der Region Verbier eine größere Auswahl an Immobilien für Ausländer als in Flims-Laax. Und jede Gemeinde macht ihre eigenen Regeln. Obwohl Zermatt im Kanton Wallis liegt, wurde in den 60er Jahren beschlossen, dass Ausländer in Zermatt nicht kaufen dürfen. Es gibt keine Möglichkeit, dies zu umgehen. Ausländer dürfen in der Schweiz kein Wohneigentum im Namen einer Firma kaufen - das ist eine Bundesvorschrift. Das wird also nicht funktionieren!
"Die Schweizer haben mit dem Webber-Gesetz von 2012 Beschränkungen für Neubauten eingeführt. Es werden nun keine neuen Baugenehmigungen für den Bau neuer Zweitwohnungen mehr erteilt. Das bedeutet, dass man nicht mehr ein Grundstück kaufen und sich ein Chalet bauen lassen kann. Das Gesetz gilt für alle Skigebiete, und zwar sowohl für Ausländer als auch für Schweizer.
"Es gibt jedoch Ausnahmen: Es ist möglich, eine neue Wohnung in einem alten Hotel zu kaufen, das renoviert wurde, oder ein altes Chalet zu kaufen und es zu erweitern und zu renovieren. Die besten Beispiele für diese neuen Projekte sind in Saas Fee, wo wir neue Wohnungen in den Hotels Saaserhof und Berghof verkaufen. Die Hotels wurden oft an den besten Lagen gebaut und diese sind beide Ski in, Ski out und zwei Gehminuten vom Zentrum des Ortes entfernt. Wir haben auch ein Chalet aus dem Jahr 1789, das vollständig renoviert und restauriert verkauft werden soll.
"Die Schweiz ist kompliziert, aber auf einer anderen Ebene ist sie ziemlich liberal. Alle Immobilien haben den Status eines Zweitwohnsitzes, d. h. Sie können sie zur alleinigen Nutzung behalten, wenn Sie möchten, aber auch vermieten. Das bleibt Ihnen überlassen.
"Diese Regeln haben einen Zweck und einen Nutzen. Die Schweizer Vorschriften für Ausländer sollen die Nachfrage ausländischer Käufer dämpfen, um die Preise niedrig zu halten. Andere Regeln dienen dazu, die Zersiedelung zu stoppen und die einzigartige und traditionelle Atmosphäre von Orten wie Saas Fee und Wengen zu schützen, die es in Frankreich nicht gibt. Die in Österreich übliche Vermietungspflicht soll "warme Betten" anstelle von kalten Betten schaffen, damit die Ferienorte belebt sind und nicht zu Geisterstädten für abwesende Eigentümer werden. Wir sind Experten für diese Regeln, fragen Sie uns!"
Steuerliche Vorteile
"Ich werde auch oft nach steuerlichen Anreizen gefragt - gibt es in einem Land Vorteile gegenüber einem anderen?"Sie haben vielleicht schon von den Mehrwertsteuer-Rabatten gehört, die in Österreich und Frankreich angeboten werden. Sie sollen Eigentümern einen Anreiz bieten, ihre Immobilien zu vermieten, denn das schafft Arbeitsplätze und Leben im Ort.
"In Österreich gibt es in vielen Regionen eine Vermietungsregelung, so dass Sie keine Wahl haben. Man muss seine Immobilie vermieten, wenn man sie nicht nutzt. Wenn Sie eine neue Immobilie kaufen und in Raten bezahlen, wird die Mehrwertsteuer, die normalerweise auf den Verkaufspreis aufgeschlagen wird, abgezogen, so dass Sie nur den Nettopreis bezahlen.
"In Frankreich wird auf eine neue Immobilie eine Mehrwertsteuer von 20 % erhoben. Nur bei wenigen Immobilienprojekten besteht eine Mietverpflichtung, und dabei handelt es sich in der Regel um große Projekte mit teurer Infrastruktur wie Restaurants und Schwimmbäder. Die Situation ist dieselbe wie in Österreich, man zahlt keine Mehrwertsteuer und muss sie auch nicht zurückfordern.
"Fast alle neuen Immobilien, die wir in Frankreich verkaufen, sind "klassische Eigentumswohnungen", d.h. man muss sie nicht vermieten, aber wenn man sie auf einer echten kommerziellen Basis über einen spezialisierten Vermieter vermietet, kann man die Mehrwertsteuer zurückfordern. Da alle Preise auf unserer Website als Bruttopreise (d. h. einschließlich Mehrwertsteuer) angegeben sind, können Sie effektiv einen Rabatt von 20 % erhalten, wenn Sie sich für die Vermietung entscheiden.
"Der Hauptunterschied zu Österreich und den obligatorischen Systemen besteht darin, dass Sie Ihre Meinung jederzeit ändern können. Wenn Sie also nach ein paar Jahren beschließen, dass Sie die Wohnung nicht mehr (oder nicht mehr so oft) mieten wollen, können Sie den Vertrag kündigen und einen Teil der zurückgeforderten Mehrwertsteuer zurückzahlen und Ihre eigene Entscheidung treffen. Sie können auch kündigen, wenn Sie die Immobilie verkaufen, falls der Käufer sie nicht weiter vermieten möchte. In Frankreich können Sie den Mietvertrag auch kündigen, wenn Sie ihn erstellt haben.
"In der Schweiz beträgt der Mehrwertsteuersatz nur 8 %, aber er wird beim Verkauf einer neuen Immobilie nicht erhoben, so dass es kein Rückforderungssystem gibt, da man die Mehrwertsteuer ohnehin nicht zahlen muss.
Immobilienpreise & Wo ist beliebt?
"Welches Land ist am günstigsten?"Die Preisunterschiede sind nicht so groß, wie man meinen könnte, wenn man Gleiches mit Gleichem vergleicht. Wenn wir uns die Preise in St. Anton (Österreich), Val d'Isere (Frankreich) und Verbier (Schweiz) ansehen, sind sie ähnlich.
"Ein paar Tipps für Sie:
"Orientieren Sie sich am Preis pro m2. Obwohl eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern in der Schweiz auf den ersten Blick teurer erscheint als eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern in einem französischen Ferienort, ist sie wahrscheinlich auch wesentlich größer, da französische Wohnungen oft recht kompakt sind. Was in der Schweiz eine 2-Zimmer-Wohnung ist, könnte in Frankreich eine 3-Zimmer-Wohnung sein.
"Das Einstiegsniveau für Wohnungen ist daher in Frankreich günstiger als in der Schweiz und noch günstiger als in Österreich."
"In welchem Land kaufen unsere Kunden also am meisten?
"Früher haben wir viele Immobilien in Frankreich für 300.000 bis 600.000 Euro verkauft, aber die Unsicherheit über den Brexit und andere Faktoren haben die Verkäufe etwas gedämpft.
"Österreich war schon immer beliebt, da es dort gute Möglichkeiten in dieser Preisklasse gibt. Kunden mit größeren Budgets, etwa ab 1 Mio. Euro, scheinen sich mehr auf die Schweiz zu konzentrieren.
"Das gilt auch für Kunden, die irgendwo zwischen Hongkong und Amsterdam leben. Ich denke, sie fühlen sich von der Sicherheit und Stabilität der Schweiz angezogen. Sie mögen auch die Idee, zu diversifizieren und in Schweizer Franken zu investieren.
Zusammenfassung:
"Eine Frage, die Kunden oft am Ende eines Gesprächs stellen, hätten sie vielleicht schon zu Beginn stellen sollen: Macht es Sinn, eine Immobilie in den Alpen zu kaufen?"Es gibt rentablere Investitionen, die man tätigen kann. Früher hatten wir viele britische Kunden, die zwischen dem Kauf einer Immobilie in den Alpen und dem Kauf einer Wohnung in London als Mietinvestition schwankten. Seit die britische Regierung die Grunderwerbssteuer (Stempelsteuer) erhöht und die Steuervergünstigungen für Mieteinnahmen abgeschafft hat, gibt es weniger solcher Kunden, so dass diese Wohnungen weniger attraktiv geworden sind. Wie wir gerade gesehen haben, kann sich eine scheinbar sichere Anlage wie der Aktienmarkt in eine Achterbahnfahrt verwandeln.
"Immobilien in den Alpen sind eine sichere Investition, da es (insbesondere in der Schweiz) nur sehr wenige Neubauten gibt und das Angebot daher begrenzt ist. Die Preise steigen in der Regel nicht sehr stark, aber sie fallen auch nicht wie in den Großstädten in Europa und Asien. Es ist langsam und stetig.
"Ich sage meinen Kunden immer, dass sie an einem Stück Papier keine Freude haben können, aber ein Skigebiet in den Alpen zu besitzen, ist etwas ganz anderes. Wenn man kleine Kinder hat, gibt es nichts Besseres, als einen Ort zu haben, an dem man sich wie zu Hause fühlt, um den Familienurlaub zu genießen. Der typischste Kunde ist jemand in den 40ern oder 50ern mit Kindern im Teenageralter, der erkannt hat, dass sie bald nicht mehr mit in den Sommerurlaub kommen werden, weil sie mit ihren Freunden andere Dinge unternehmen werden, aber sie werden immer mit Ihnen in den Skiurlaub fahren, besonders wenn Sie bezahlen! So haben Sie von Weihnachten bis Ostern eine Basis, von der aus Ihre Kinder immer noch in den Familienurlaub kommen können und vielleicht eines Tages auch mit Ihren Enkelkindern.
"Und schließlich hat eine Immobilie in den Alpen einen einzigartigen Vorteil: Wenn Sie eine Immobilie in einem Zweisaisonenort kaufen, können Sie zwei völlig unterschiedliche Urlaube mit der gleichen Immobilie verbringen. Das ist nicht möglich, wenn man eine Villa am Meer kauft."
Simon hat auch einige Videos zu diesem Thema aufgenommen, die vollständige Sammlung finden Sie hier.
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