Kauf einer Immobilie in den französischen Alpen - Was Sie wissen müssen

Ein Haus in den französischen Alpen zu kaufen, ist für viele begeisterte Skifahrer, die Jahr für Jahr in dieser Region Urlaub machen, eine attraktive Perspektive.

Aber wie einfach ist es, eine Zweitwohnung in den französischen Alpen zu kaufen? Und welche Hürden müssen Sie überwinden, um diesen Traum zu verwirklichen?

Im Folgenden stellen wir Ihnen die wichtigsten Fakten vor, die Sie wissen sollten, wenn Sie den Kauf einer französischen Skiimmobilie in Betracht ziehen:

• Verfügbarkeit von französischen Immobilien für Ausländer
• Immobilienarten in Frankreich
• Vorteile des Kaufs eines Neubaus
• Vorteile des Kaufs einer Leaseback-Immobilie
• Kaufprozess und Kosten
• Baugarantien
• Aufnahme einer Hypothek
• Französische Grundsteuern
• Verkauf, Erbschaftssteuer und Kapitalerträge

Weitere Informationen finden Sie auf unserer Seite mit den Käuferinformationen.
 

Können Ausländer eine Immobilie in Frankreich kaufen?

Ja, in Frankreich gibt es im Gegensatz zu Österreich und der Schweiz keine Beschränkungen für ausländische Käufer. Es ist für ausländische Käufer möglich, eine Immobilie entweder im eigenen Namen oder im Namen eines Unternehmens zu erwerben, und die meisten Immobilien haben den Status eines Zweitwohnsitzes, so dass es keine Einschränkungen für die Nutzung der Immobilie und keine Mietverpflichtung gibt.

Ausländern steht es frei, eine Immobilie jeder Größe (m2) und jedes Typs (Chalet, Wohnung, Hotel usw.) ohne Einschränkungen zu erwerben.

Im Gegensatz zu den Nachbarländern Schweiz und Österreich, wo Immobilien auf nationaler, regionaler und manchmal auch lokaler Ebene Beschränkungen und Vorschriften unterliegen, sind Immobilien in Frankreich unkompliziert und stehen ausländischen Käufern ohne Komplikationen offen.
 

Immobilienarten in Frankreich

In Frankreich gibt es drei Haupttypen von Immobilien: klassisches Eigentum, Leaseback und "DIY-Leaseback".

1. Klassischer Grundbesitz

Die meisten Immobilien sind klassische Eigentumswohnungen. Sie sind Eigentümer der Immobilie und können sie entweder selbst nutzen oder vermieten - Sie haben die Wahl.
 
In Frankreich ist es möglich, die 20 % TVA (französische Mehrwertsteuer) auf eine neue Immobilie zurückzufordern, wenn diese auf kommerzieller, vollständig verwalteter Basis zur Vermietung zur Verfügung gestellt wird. Dies wird als "Leaseback" bezeichnet. Es handelt sich dabei um einen steuerlichen Anreiz, der die Eigentümer ermutigen soll, ihre Wohnungen zu vermieten, um leere Betten am Urlaubsort zu vermeiden und den Tourismus und die Beschäftigung in der Region zu fördern.
 
Sie können also effektiv einen Rabatt von 20 % auf den in unserer Preisliste angegebenen Preis erhalten. Um die 20 % TVA-Rückerstattung in Anspruch nehmen zu können, müssen Sie Ihre Immobilie gewerblich vermieten (nicht nur an Freunde und Verwandte). Sie müssen einen gewerblichen Mietvertrag mit einem zugelassenen Fachunternehmen abschließen, das Ihnen auch bei der Erledigung der Formalitäten zur Rückforderung der Steuer hilft. Das Vermietungsunternehmen muss den Mietern einige grundlegende Dienstleistungen wie Reinigung, Wäschewechsel, Schlüssel, Frühstück usw. anbieten. Die Mietvereinbarungen können recht flexibel sein, aber die Immobilie sollte im Winter für mindestens 8 oder 9 Wochen und im Sommer für mindestens 3 Wochen zur Verfügung stehen. Sie dürfen das Haus nicht länger als 182 Tage pro Jahr bewohnen. Je nach Objekt und Ferienort können wir Ihnen einige Einführungen und weitere Details geben.
 
Da Sie den Mietvertrag erstellt haben, können Sie ihn auch kündigen und sind dann nicht mehr verpflichtet, die Immobilie in Zukunft zu mieten. Dies ist eine Besonderheit des französischen Systems - wenn Sie in Österreich oder der Schweiz eine Immobilie kaufen, die mit einer Mietverpflichtung verbunden ist, kann diese nicht gekündigt werden und bleibt für immer bestehen. Die zurückgeforderten 20 % TVA werden über 20 Jahre abgeschrieben. Wenn Sie also nach 10 Jahren beschließen, den Mietvertrag zu kündigen und die Immobilie wieder exklusiv zu nutzen, müssen Sie die Hälfte der gesparten Steuern zurückzahlen. Sie können die Immobilie jederzeit verkaufen, und der Käufer kann entweder das Mietverhältnis fortsetzen oder einen Teil der TVA zurückzahlen und die Immobilie zur Eigennutzung behalten. Wenn Sie nach 20 Jahren verkaufen, müssen Sie keine Mehrwertsteuer mehr zurückzahlen.
 

2. Leaseback-Entwicklungen

Einige Neubausiedlungen sind speziell als "Leaseback" ausgewiesen, und Sie sind verpflichtet, Ihre Wohnung zu mieten, wenn Sie sie nicht selbst nutzen. Dabei handelt es sich in der Regel um größere Anlagen, die oft über eine Reihe zusätzlicher Dienstleistungen und Einrichtungen wie Concierge, Schwimmbad, Wellnessbereich, Restaurant und Lounge verfügen. Das rechtliche Konzept besteht darin, dass Sie eine normale "Eigentumswohnung" kaufen, aber am Tag des Kaufabschlusses auch einen Mietvertrag mit einem kommerziellen Betreiber unterzeichnen, der die Anlage verwaltet und Ihre Wohnung vermietet, wenn Sie nicht dort wohnen. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von 9 oder 11 Jahren und der Betreiber hat die Möglichkeit, ihn zu verlängern und zu erneuern.
 
Die Verwaltungsgesellschaften haben alle etwas andere Regeln für die Nutzung des Grundstücks durch den Eigentümer, und einige sind flexibler als andere. In der Hochsaison blockieren die Eigentümer die Zeiträume für ihre eigene Nutzung, aber Last-Minute-Buchungen und unbegrenzte Nutzung außerhalb der Saison sind manchmal erlaubt. Der Bauträger kümmert sich um die Rückerstattung der Mehrwertsteuer für Sie, so dass Sie nur den Nettokaufpreis zahlen, aber keine Mehrwertsteuer.
 
Neben dem TVA-Rabatt profitieren Eigentümer von Leaseback-Wohnungen von einer vollständig verwalteten und gewarteten Immobilie, die regelmäßige Mieteinnahmen generiert. Einige Leaseback-Anbieter bieten garantierte indexgebundene Mieteinnahmen, andere zahlen Ihnen einen Anteil an den tatsächlichen Mieteinnahmen für die Wochen, in denen sich Ihre Wohnung im Mietpool befand.
 
Die Eigentümer können Zeiträume für ihre eigene Nutzung sperren, und die Bedingungen sind jetzt viel flexibler als früher.

3. DIY-Leaseback

Wenn Sie eine neue "klassische Eigentumswohnung" oder ein Chalet kaufen, können Sie immer noch von der 20-prozentigen TVA-Rückforderung profitieren, wenn Sie Ihre Immobilie auf kommerzieller Basis zur Vermietung anbieten. Sie können sich also effektiv eine Ermäßigung von 20 % auf jede auf unserer Website vorgestellte Neubauimmobilie in Frankreich sichern, wenn Sie bereit sind, Ihre Wohnung auf langfristiger, gewerblicher Basis zu vermieten.
 
Um die Steuervergünstigung in Anspruch nehmen zu können, müssen Sie einen gewerblichen Mietvertrag mit einer Verwaltungsgesellschaft unterzeichnen, die den Mietern eine Reihe grundlegender Dienstleistungen anbietet (Reinigung, Wäschewechsel, Schlüssel, Frühstück usw.). Sie müssen die Wohnung für mindestens 8/9 Wochen im Winter und 3 Wochen im Sommer vermieten und dürfen die Wohnung nicht länger als 182 Tage pro Jahr bewohnen.

Je nach Objekt und Ferienort können wir Ihnen einige Einführungen und weitere Einzelheiten anbieten.
 
Wenn Sie also nach 10 Jahren beschließen, den Mietvertrag zu kündigen und die Immobilie wieder allein zu nutzen, müssen Sie die Hälfte der gesparten Steuern zurückzahlen. Sie können die Immobilie jederzeit verkaufen, und der Käufer könnte entweder das Mietverhältnis fortsetzen oder einen Teil der TVA zurückzahlen und die Immobilie zur Eigennutzung behalten.
 

Vorteile des Kaufs eines Neubaus/Leasebacks

Der Hauptvorteil des Kaufs einer Neubauimmobilie besteht darin, dass Sie 20 % TVA (französische Mehrwertsteuer) sparen können, wenn Sie ein kommerzielles Mietprogramm (Leaseback) abschließen. Nur neue Immobilien können für ein Leaseback-Programm registriert werden, so dass die 20%ige Ersparnis nur für Neubauobjekte gilt.

Darüber hinaus zahlen Sie nicht die Taxe Foncière in den ersten 2 Jahren, und die Anschaffungskosten für einen Neubau liegen bei etwa 2,5 % im Vergleich zu 6-8 % für einen Wiederverkauf. So können Sie beim Kauf einer neu gebauten Wohnung oder eines Chalets bis zu 30 % sparen.

Ausgewiesene, vorgefertigte Leaseback-Projekte bieten in der Regel eine breite Palette an zusätzlichen Dienstleistungen und Einrichtungen. Dazu können ein Concierge, Bars und Lounges vor Ort, Spa- und Wellness-Suiten, Schwimmbäder usw. gehören. Diese vorbereiteten Leaseback-Projekte werden in der Regel voll möbliert verkauft und verfügen über einen privaten Abstellraum, den die Eigentümer nutzen können, während die Immobilie vermietet ist. Diese Art von Leaseback-Entwicklungen sind in der Regel eine problemlose Investition und im Wesentlichen sofort nach Unterzeichnung des Kaufvertrags bezugsfertig.

Sowohl Eigentümer in Leaseback-Projekten als auch Eigentümer von DIY-Leasebacks können von der Verwaltung ihrer Immobilie und von Dienstleistungen wie Wäsche und Catering während ihres eigenen Aufenthalts in der Immobilie profitieren.

Der offensichtliche Vorteil von Leaseback-Immobilien besteht darin, dass Sie nach Abzug aller Kosten (außer der Taxe Foncière) ein gesundes Mieteinkommen erhalten. Einige Projekte bieten garantierte Einnahmen, während andere auf der Grundlage einer Formel aus der Anzahl der vermieteten Wochen und der Anzahl der Wochen der Eigennutzung zahlen. In beiden Fällen liegt es im Interesse der Verwaltungsgesellschaft, die Vermietung Ihrer Wohnung zu maximieren und damit auch Ihre Rendite zu steigern.
 

Wie sieht das Kaufverfahren für eine französische Immobilie aus?

Wie zu erwarten, unterscheidet sich der Kaufprozess geringfügig, je nachdem, ob Sie ein Chalet oder eine Wohnung aus dem Wiederverkauf erwerben oder ob Sie eine Immobilie ohne Plan kaufen. Im Folgenden finden Sie eine Zusammenfassung der einzelnen Fälle.

Prozess des Wiederverkaufs und Kaufkosten

Sobald Sie sich für den Kauf einer Immobilie entschieden haben, übermitteln Sie dem Makler, mit dem Sie zusammenarbeiten, ein Angebot. Zwischen Ihnen, dem Makler und den Verkäufern werden Sie sich schließlich auf einen Verkaufspreis einigen, und das rechtliche Verfahren kann beginnen.

Um ein reibungsloses und zügiges Vorgehen zu gewährleisten, sollten Sie Ihre Finanzen in Ordnung bringen und ein Hypothekenangebot vorlegen, wenn Sie ein Angebot machen. Wir können Ihnen Empfehlungen für französische Hypothekenmakler geben.

Es gibt zwei wichtige Dokumente für den Abschluss eines Wiederverkaufs in Frankreich: das erste ist der Compromis de Vente und das zweite der Acte de Vente.

Der Compromis de Vente wird in der Regel von einem öffentlichen Notar erstellt, der, wie in der Schweiz, unparteiisch ist und sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer handelt. In diesem Dokument, das sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer unterzeichnet wird, ist das Wer, Was und Wann des Immobilienkaufs festgelegt. Von diesem Zeitpunkt an ist der Verkäufer rechtlich verpflichtet, die Immobilie an den Käufer zu verkaufen. Der Käufer hat jedoch ab diesem Zeitpunkt noch 10 Tage Zeit, um den Kauf zu überdenken und ohne Vertragsstrafe zu widerrufen, falls er dies wünscht. Diese Frist wird als "Bedenkzeit" bezeichnet.

Im Compromis de Vente wird in der Regel auch eine Anzahlung - üblicherweise 10 % - festgelegt, die der Käufer nach Ablauf der Bedenkzeit zu leisten hat. Diese Kaution wird auf das Konto des Notars eingezahlt, wo sie bis zum Abschluss des Verkaufs verwahrt wird.

Sollte der Käufer oder Verkäufer nach der Unterzeichnung des Compromis de Vente und nach Ablauf der 10-tägigen Bedenkzeit vom Kaufvertrag zurücktreten, sind Vertragsstrafen zu zahlen.

In der Regel dauert es etwa 3 Monate nach der Unterzeichnung des Compromis de Vente, bis der Kaufvertrag unterzeichnet werden kann. Der vom Notar aufgesetzte Kaufvertrag ist die endgültige Verkaufsurkunde und wird in der Regel beim Notar unterzeichnet (obwohl eine Vollmacht erteilt werden kann). Damit die Unterschrift erfolgen kann, müssen alle Gelder auf dem Konto des Notars eingegangen sein. Wenn Sie eine Hypothek aufgenommen haben, benötigt der Notar die Angaben Ihres Hypothekenanbieters, der die Überweisung des Geldes veranlassen wird.

Sobald die endgültige Urkunde unterzeichnet ist, werden die Schlüssel übergeben und die Immobilie gehört Ihnen.

Die Gesamtkosten für den Käufer belaufen sich in der Regel auf 6 % bis 8 % und umfassen Notargebühren, das französische Äquivalent der Stempelsteuer und eine Registrierungsgebühr. Im Allgemeinen werden die Maklergebühren vom Verkäufer getragen.

Die Eintragung der Hypothek ist in der Regel mit zusätzlichen Kosten verbunden.

Außerplanmäßiger Kaufprozess & Kaufkosten

Der Kauf von Immobilien außerhalb des Bauprojekts erfolgt nach demselben Verfahren wie der Wiederverkauf von Immobilien.

Der Hauptunterschied besteht darin, dass einige Bauträger Ihnen die Möglichkeit geben, eine "Option" auf eine Immobilie zu erwerben, wodurch diese für einen kurzen Zeitraum vom Markt genommen wird, während Sie sich um eine Besichtigung kümmern, die Finanzierung mit einem Makler besprechen, usw.

Beim Wiederverkaufskauf wird ein Vorvertrag unterzeichnet, in dem die Einzelheiten des Kaufs festgelegt werden. In diesem Fall spricht man gewöhnlich von einer Reservierungsvereinbarung.
 
Diese Reservierungsvereinbarung wird mit einer anschließenden "Bedenkzeit" von 10 Tagen und einer vereinbarten Anzahlung unterzeichnet. Die Anzahlung wird vom Notar treuhänderisch verwaltet, der wiederum im Namen von Käufer und Verkäufer handelt. Bei Off-Plan-Immobilien ist es wichtig, dass die Reservierungsvereinbarung Einzelheiten wie die Fläche der betreffenden Immobilie, die Anzahl der Haupträume, Einzelheiten zu den Spezifikationen der Immobilie und das Zieldatum für die Unterzeichnung des Kaufvertrags (und in der Regel das vorgesehene späteste Datum der Fertigstellung) enthält.

Wenn Ihnen eine Hypothek verweigert wird, haben Sie in der Regel das Recht, den Kauf rückgängig zu machen und Ihre Anzahlung zurückzubekommen, auch nach Ablauf der 10-tägigen Bedenkzeit. Sie sollten sich dies beim Notar bestätigen lassen.

Der endgültige Vertrag für außerplanmäßige Immobilienkäufe ist die Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Auch hier handelt es sich um ein umfassendes Dokument mit einer vollständigen Beschreibung und Plänen der geplanten Wohnung, ihrem genauen Standort und einer beigefügten detaillierten technischen Beschreibung, in der Art und Qualität der Konstruktion angegeben sind. In diesem Dokument wird auch dargelegt, wie die Abschlagszahlungen für den Kauf Ihres Neubaus funktionieren. Nachstehend finden Sie ein Beispiel für die Aufteilung der Abschlagszahlungen:

• 5% Ersteinlage
• 30% des Gesamtpreises, wenn das Fundament gelegt ist
• 35% des Gesamtpreises, wenn das Objekt wetterfest ist
• 25% des Gesamtpreises nach Abschluss der Bauarbeiten
• 5 % des Gesamtpreises an dem Tag, an dem die Immobilie dem Käufer zur Verfügung steht (an dem Tag, an dem Sie die Schlüssel erhalten)

Sobald die VEFA vorliegt und alles vereinbart ist, können Sie den Kaufvertrag beim Notar (oder per Vollmacht) unterzeichnen. Je nach Land, in dem Sie Ihren Wohnsitz haben, müssen Ihre Vollmachtsdokumente möglicherweise zusätzlich ratifiziert werden (z. B. durch das Auswärtige Amt, wenn Sie im Vereinigten Königreich wohnen).

Sobald die Unterzeichnung abgeschlossen ist und die letzte Zahlung erfolgt ist, findet eine formelle Schlüsselübergabe statt, und von diesem Moment an gehört die Immobilie Ihnen. Sie haben dann einen Monat Zeit, Ihre Wohnung in Besitz zu nehmen und den Bauträger über alle Probleme im Zusammenhang mit der Immobilie zu informieren.

Als steuerlicher Anreiz zur Förderung des Baus sind die Anschaffungskosten für eine Neubauimmobilie geringer als für eine Wiederverkaufsimmobilie. Insgesamt belaufen sich die Anschaffungskosten auf etwa 2,5 % des Immobilienpreises. Dies gilt für alle neuen Immobilien, die jünger als 5 Jahre sind. Bleibt eine Immobilie nach 5 Jahren unverkauft, entfallen diese Vorteile.

Die Eintragung der Hypothek ist in der Regel mit zusätzlichen Kosten verbunden.
 

Welche Garantien gibt es für den Kauf von Neubauten?

Der Kauf von Immobilien außerhalb der Bauplanung ist in Frankreich außerordentlich gut abgesichert, da sowohl die Interessen der Käufer als auch ihr Geld durch eine Reihe von Klauseln geschützt sind.

Ein zentrales Element des Käuferschutzes ist die GFA (Financial Guarantee of Achievement - Finanzielle Leistungsgarantie), eine Garantie, die der Bauträger vor der Unterzeichnung der Kaufverträge für die Käufer stellen muss. Die GFA garantiert den Käufern im Wesentlichen, dass die Wohnungen fertiggestellt und übergeben werden, selbst wenn der Bauträger in Konkurs gehen sollte.

Die Baugenehmigung wird in der Regel erst erteilt, wenn der Bauträger etwa 50 % des Projekts vorverkauft hat. Dies dient sowohl den Käufern als auch den Bauträgern als Schutz, um sicherzustellen, dass das Projekt wie vereinbart durchgeführt werden kann.
 

Hypotheken - Kann ich eine bekommen und wie viel kann ich leihen?

Französische Banken gewähren EU-Bürgern Darlehen in Höhe von bis zu 85 % des Kaufpreises für eine klassische Eigentumswohnung und 80 % für eine Rückmiete. Für Nicht-EU-Bürger gilt eine Obergrenze von 70 % für Verkauf und Rückmiete.
 
Französische Banken können feste und variable Zinssätze anbieten. Die Zinssätze schwanken ständig, aber derzeit sind sie auf einem historischen Tiefstand, und Frankreich bietet jetzt einige der günstigsten Kredite in Europa. Die langfristigen Festzinsen sind sehr attraktiv, und da die angebotenen Hypothekenlaufzeiten so lang sind (in der Regel 15 bis 25 Jahre), können sich ausländische Käufer langfristig einen hervorragenden Wert sichern.
 
In Frankreich empfehlen wir die Zusammenarbeit mit einem Hypothekenmakler, um das beste Angebot für unsere Kunden zu sichern und ihnen bei der Bearbeitung der komplexen Kreditvergabekriterien zu helfen.
 
Wir empfehlen gerne Makler, nehmen Sie Kontakt mit uns auf.
 

Welche Steuern muss ich für ein französisches Ferienhaus zahlen?

Lokale Steuern

Es gibt zwei jährliche lokale Steuern, die "taxe d'habitation" - die Wohnsitzsteuer - und die "taxe foncière" - die Grundbesitzsteuer.

Die Taxe d'Habitation wird am 1. Januar eines jeden Jahres berechnet. Die Steuerpflicht hat nichts mit der Zeit zu tun, die Sie die Immobilie bewohnen, sondern mit der Möglichkeit, dass Sie in der Immobilie wohnen könnten (Sie haben das Recht zu wohnen und die Immobilie ist möbliert).

Die Taxe Foncière wird dem Eigentümer auferlegt, unabhängig davon, ob die Immobilie tatsächlich von ihm bewohnt oder vermietet wird oder nicht. Eigentümer von neu gebauten Immobilien sind in den ersten 2 Jahren von dieser Steuer befreit.

Diese beiden Steuern basieren auf dem Katasterwert der Immobilie. Die Steuersätze werden von der Region, dem Departement und der Gemeinde festgelegt und variieren von einem Bezirk zum anderen. In der Regel beläuft sich jede Steuer auf etwa 10 bis 20 Euro pro m2 und Jahr.

Wenn Sie Ihre Immobilie an eine professionelle Verwaltungsgesellschaft vermieten, zahlt diese in der Regel die taxe d'habitation, so dass Sie nur die taxe foncière zahlen.

Steuer auf Mieteinnahmen

Unabhängig davon, ob Sie in Frankreich ansässig sind oder nicht, müssen Sie in Frankreich Einkommensteuer auf Ihre in Frankreich erzielten Mieteinnahmen zahlen.

Ab 2019 werden Einkünfte bis zu 27.519 € mit 20 % besteuert. Mieteinnahmen über dieser Grenze werden mit 30 % besteuert. Diese Sätze gelten für den Netz Mieteinnahmen.

Daher müssen Sie auch als Nichtansässiger eine französische Steuererklärung abgeben und die Einkünfte den Steuerbehörden in Ihrem Heimatland melden. Frankreich hat jedoch mit vielen Ländern Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen, so dass es unwahrscheinlich ist, dass Sie für dasselbe Einkommen zweimal besteuert werden.

In Anbetracht der Bedeutung des Tourismus für die französische Wirtschaft gibt es steuerliche Anreize für Immobilienbesitzer, die ihre möblierten Immobilien für die Kurzzeitvermietung zur Verfügung stellen.

Die beiden wichtigsten Mechanismen zur Verringerung Ihrer Steuerschuld auf Mieteinnahmen sind:

1. Verrechnung von steuerlichen und abzugsfähigen Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie

Zu den steuerlich absetzbaren Kosten gehören Notargebühren bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags (absetzbar in den ersten 3 Jahren des Eigentums), Miteigentumsanteile, Grundsteuern, jährliche Hypothekenzinsen und Buchführungskosten.

2. Abschreibung des "Papierwerts" der Immobilie

20 % des Kaufpreises der Immobilie gelten als Grundstück, das nicht abgeschrieben werden kann. Die restlichen 80 % des "Papierwerts" der Immobilie können jedoch entweder mit 4 % pro Jahr über 25 Jahre oder mit 3,33 % über 30 Jahre abgeschrieben werden. Diese Abschreibung kann mit Ihren Mieteinnahmen verrechnet werden.

Es ist auch möglich, die Kosten für Mobiliar im Zusammenhang mit der Immobilie abzuschreiben. Die Abschreibung auf den "Papierwert" der Immobilie hat keine Auswirkungen auf den Marktwert.
 

Französische Vermögenssteuer

Diese Steuer hat einen furchterregenden Ruf, aber als Eigentümer einer Immobilie in den französischen Alpen ist es unwahrscheinlich, dass Sie zur Zahlung verpflichtet sind.

Gebietsfremde, die eine Immobilie in Frankreich besitzen, müssen nur für in Frankreich befindliche Sachwerte Vermögensteuer zahlen. Reine Finanzinvestitionen sind daher ausgeschlossen.

Die Steuer wird fällig, wenn das zu versteuernde Nettoimmobilienvermögen des Haushalts 1,3 Millionen Euro übersteigt, und wird dann auf das Nettovermögen über 800.000 Euro erhoben.

Wenn Sie also einen Kredit von 80 % aufgenommen haben, um Ihre Immobilie zu kaufen, wird die Vermögenssteuer nur dann ein Thema sein, wenn Ihre Immobilie einen Wert von 4.000.000 € oder mehr hat - d. h. wenn das Eigenkapital der Immobilie 800.000 € oder mehr beträgt.
Sie können Ihre Vermögenssteuerpflicht reduzieren, indem Sie eine Gesellschaftsform wie eine SCI (Societe Civile Immobiliere) nutzen.

Die Vermögenssteuer ist progressiv und beginnt bei 0,5 % bis zu einem Höchstsatz von 1,5 % des Eigenkapitals.
 

Anteil steuerpflichtig	Steuersatz
€0 - €800,000	0%
€800,000 - €1,300,000	0.50%
€1,300,000 - €2,570,000	0.70%
€2,570,000 - €5,000,000	1%
€5,000,000 - €10,000,000	1.25%
€10,000,000+	1.50%

 

Verkauf, Veräußerungsgewinne und Erbschaftssteuer

Verkaufen

Es gibt keine Einschränkungen, wann und an wen Sie Ihre Immobilie in Frankreich verkaufen können.
Dies gilt auch für Leaseback-Immobilien. Sie müssen keine Mehrwertsteuer zurückzahlen und es gibt keine Strafen. Der Käufer erwirbt den Grundbesitz von Ihnen und übernimmt den Mietvertrag mit der Verwaltungsgesellschaft.

Wenn Sie Ihr eigenes Sale-and-Leaseback-System eingerichtet haben, hat der Käufer beim Verkauf der Immobilie die Wahl, entweder die Mietvereinbarung fortzuführen oder einen Teil der Mehrwertsteuer zurückzuzahlen und die Immobilie für seine eigene Nutzung zu behalten. 
 

Kapitalertragssteuer & Steuern beim Verkauf einer Immobilie

Wenn Sie Ihre französische Immobilie verkaufen wollen, müssen Sie drei Steuern zahlen, es sei denn, es handelt sich um Ihren Erstwohnsitz:
 
- Kapitalertragssteuer (impôt sur le revenu)
- Sozialsteuer (prelevements sociaux)
- Solidaritätszuschlag (prélèvement de solidarité)
 
Der Steuersatz richtet sich nach dem Land Ihres Wohnsitzes (aus steuerlicher Sicht) und nach der Höhe des Kapitalgewinns.
 
Der Normalsatz der Kapitalertragssteuer auf den Verkauf von Immobilien beträgt 19 %. Dieser Basissatz ist für Einwohner Frankreichs, des EWR und von Nicht-EWR-Staaten gleich hoch.
 
Nach einem Grundsatzurteil aus dem Jahr 2015 sind Sie als Nichtansässiger aus einem anderen EWR-Land von der Zahlung der Sozialsteuer in Frankreich befreit. Sie müssen jedoch die neue Solidaritätssteuer mit einem Satz von 7,5 % zahlen. Insgesamt beträgt die Steuerschuld also 26,5 %.
 
Wenn Sie nicht in Frankreich und nicht im EWR ansässig sind, müssen Sie zusätzlich zu den 19 % CGT auch noch die 17,2 % Sozialsteuer zahlen. Somit ergibt sich eine Gesamtsteuerschuld von 36,2 %.
 
In Frankreich ansässige Personen werden zum gleichen Satz besteuert (19 % CGT und 17,2 % Sozialsteuer), es sei denn, sie sind nicht dem französischen Sozialversicherungssystem angeschlossen. In diesem Fall kommen sie ebenfalls in den Genuss einer Befreiung und zahlen stattdessen die Solidaritätssteuer von 7,5 %.
 
Darüber hinaus wird auf große Kapitalerträge ein zusätzlicher Steuersatz erhoben - eine Supersteuer. Der zusätzliche Steuersatz beginnt, wenn der Gesamtgewinn 50.000 € übersteigt:
 

Gesamtgewinn (€)	Steuersatz
50.000 bis 100.000	2%
100.000 bis 150.000	3%
150.000 bis 200.000	4%
200.000 bis 250.000	5%
Mehr als 250.000	6%

 
Die Steuerpflicht verringert sich, wenn das Eigentum geteilt wird, da der Schwellenwert für den Gesamtgewinn pro Person berechnet wird. So würde eine Immobilie, die einem Ehemann und einer Ehefrau in einer 50:50-Partnerschaft gehört, erst dann den Schwellenwert für die Zusatzsteuer erreichen, wenn der Gesamtgewinn 100.000 € erreicht (d. h. 50.000 € für jeden).
 
Die gute Nachricht ist, dass sowohl die Kapitalertragssteuer als auch die Sozialsteuer einem gestaffelten Entlastungssystem unterliegen, so dass sich Ihre Steuerschuld mit den Jahren des Immobilienbesitzes verringert.
 
In den ersten 5 Jahren des Besitzes gibt es keine Erleichterungen bei der Körperschaftsteuerschuld. Ab dem 6. Jahr gibt es jedes Jahr einen Nachlass von 6 % auf Ihre gesamte CGT-Verbindlichkeit. Im Jahr 22 schließlich verringert sich Ihre CGT-Schuld um 4 %. Nach 22 vollen Jahren des Immobilienbesitzes ist die Immobilie von der Kapitalertragssteuer befreit.
 
In ähnlicher Weise beginnt die Befreiung von den Sozialabgaben nach dem fünften Jahr, mit einer jährlichen Befreiung von 1,65 % in den Jahren 6 bis 21, einer Befreiung von 1,6 % im Jahr 22 und dann einer Befreiung von 9 % pro Jahr in den Jahren 23 bis 30. Nach 30 vollen Jahren des Immobilienbesitzes ist die Immobilie von den Sozialabgaben befreit (sofern zutreffend).
 

Erbschaftssteuer

Bei einer in Frankreich steuerlich ansässigen Person unterliegt das gesamte weltweite Vermögen der französischen Erbschaftssteuer.

Für nicht in Frankreich ansässige Personen unterliegen nur Immobilien in Frankreich der französischen Erbschaftssteuer.

Zwischen Eheleuten oder in einer Lebenspartnerschaft lebenden Personen besteht keine Erbschaftssteuerpflicht.
Für die Erbschaftssteuer auf französisches Vermögen gilt ein Schwellenwertsystem. Es gibt Freibeträge für Kinder/Eltern, Brüder/Schwestern, Nichten/Neffen und andere.
 
Der wichtigste Erbschaftssteuerfreibetrag gilt erwartungsgemäß für Eltern und ihre Kinder und ist derzeit auf 110.000 € pro Elternteil/Kind begrenzt.
 
Die Tatsache, dass der Freibetrag pro Elternteil/Kind berechnet wird, bedeutet, dass größere Familien in der Lage sind, teurere Wohnungen zu vererben, ohne Steuern zu zahlen.
 
Eine Familie mit zwei Elternteilen und drei Kindern könnte also eine Immobilie im Wert von bis zu 660.000 Euro vererben, ohne dass Steuern anfallen.
 
Bei Erbschaften, die den Freibetrag übersteigen, wird die Steuer auf der Grundlage des geerbten Betrags berechnet:
 

Steuerpflichtiges Erbe	Steuersatz
Bis zu 8.072 €.	5%
Von €8.072 bis €12.109	10%
Von €12.109 bis €15.932	15%
Von €15.932 bis €552.324	20%
Von 552.324 € bis 902.838	30%
Von €902.838 bis €1.805.677	40%
Über 1.805.677 €	45%

 
Durch die Gründung einer SCI (Société Civile Immobilière) kann die Erbschaftssteuer reduziert oder sogar vermieden werden. Dabei handelt es sich um eine spezielle französische Gesellschaftsform, die für den Besitz und die Verwaltung von Immobilien gegründet wird.
 
Bei einer SCI ist es möglich, dass die Aktionäre die Aktien schrittweise an ihre Erben übertragen oder verschenken, wodurch sich die Erbschaftssteuerlast verringert.
 
Für weitere Informationen über den Kauf durch eine Gesellschaft oder die Verwaltung Ihrer Immobilie durch eine Gesellschaft kontaktieren Sie uns bitte.